Si estás pensando en construir una vivienda, reformar un local comercial o emprender un proyecto de rehabilitación en Marbella, uno de los pasos fundamentales es obtener la correspondiente licencia de obra mayor. Este permiso, expedido por el Ayuntamiento, es obligatorio para ejecutar actuaciones de gran calado que afecten a la estructura, el volumen o el uso del inmueble.
En este artículo te explicamos de forma clara y técnica qué se considera obra mayor, cuáles son los requisitos actualizados para 2025, qué documentación necesitas, dónde y cómo solicitarla, cuánto cuesta y cuánto tiempo tarda el Ayuntamiento de Marbella en tramitar este tipo de licencia.
Sigue leyendo y ¡toma nota!
¿Qué se considera obra mayor en Marbella?
Antes de iniciar cualquier trámite, es fundamental saber si tu proyecto se enmarca dentro de lo que la normativa urbanística califica como obra mayor. No todas las actuaciones requieren el mismo tipo de licencia, y distinguir entre una obra menor, una actuación comunicada o una obra mayor puede ahorrarte tiempo, costes y posibles sanciones.
En el caso de Marbella, el Ayuntamiento aplica los criterios establecidos en la Ley 7/2021, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su reglamento (Decreto 550/2022), determinando que se consideran obras mayores aquellas intervenciones que:
- Implican construcción de obra nueva o ampliación de edificaciones existentes.
- Afectan a la estructura portante o cimentación del edificio.
- Modifican el volumen, la altura o la envolvente del inmueble.
- Suponen un cambio de uso urbanístico (por ejemplo, convertir un local en vivienda).
- Afectan a elementos comunes en edificios plurifamiliares.
- Incluyen demoliciones totales o parciales que comprometen la estabilidad estructural.
- Se realizan en suelos no urbanizables o sujetos a protección ambiental o patrimonial.
Este tipo de actuaciones exige la presentación de un proyecto técnico completo, firmado por un profesional habilitado y visado por el colegio profesional correspondiente.
Requisitos y documentación para solicitar una licencia de obra mayor en Marbella en 2025
Una vez determinada la naturaleza de la intervención como obra mayor, el Ayuntamiento de Marbella establece, conforme a la legislación autonómica vigente, una serie de exigencias documentales para tramitar la correspondiente licencia. El cumplimiento riguroso de estos requisitos resulta esencial para evitar retrasos o inadmisiones en la tramitación del expediente.
Proyecto técnico completo
El elemento central del expediente es el proyecto técnico, que debe estar redactado por un arquitecto o arquitecto técnico competente y visado por el colegio profesional si así lo requiere la normativa aplicable. Este proyecto ha de incluir, como mínimo:
- Memoria descriptiva y justificativa.
- Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE).
- Pliego de condiciones técnicas.
- Mediciones y presupuesto detallado.
- Planos generales y específicos.
- Estudio básico o completo de seguridad y salud, según proceda.
En los casos en que la actuación esté sujeta a evaluación ambiental o afecte a bienes con protección patrimonial, se deberán incorporar los informes y autorizaciones emitidos por las administraciones competentes.
Formulario de solicitud
Debe presentarse el formulario oficial de solicitud de licencia, disponible en la sede electrónica del Ayuntamiento de Marbella o en el Registro General. El documento debe estar debidamente cumplimentado, incluyendo los datos del promotor de la obra, así como del director o directora técnica responsable del proyecto.
Justificante del pago de tasas e impuestos
Junto a la solicitud, se debe adjuntar el comprobante de haber abonado las tasas municipales correspondientes. Estas incluyen la tasa urbanística por tramitación de la licencia y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que en Marbella se calcula aplicando un 4 % sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) reflejado en el proyecto técnico.
Estudio de gestión de residuos
De acuerdo con el Real Decreto 105/2008, todas las obras mayores deben contar con un estudio de gestión de residuos de construcción y demolición. Este documento debe describir las previsiones de producción, tratamiento y destino de los residuos generados, así como las medidas de prevención y reciclaje a adoptar durante la ejecución.
Hoja estadística de edificación y vivienda
Este documento es obligatorio para fines estadísticos y debe remitirse al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El formulario se completa con los datos básicos del proyecto y su localización.
Nombramiento de dirección facultativa
Se debe acreditar la designación del director de obra y del director de ejecución de la misma. En ambos casos, se deben aportar copias de sus titulaciones o habilitaciones profesionales que justifiquen su competencia técnica para el tipo de intervención proyectada.
Acreditación de la titularidad del inmueble
Es necesario acreditar que el solicitante tiene título legítimo sobre el inmueble objeto de la intervención. Para ello, se podrá presentar una nota simple registral reciente o copia de la escritura de propiedad.
Autorización de la comunidad de propietarios
En el caso de que la actuación afecte a elementos comunes de un edificio plurifamiliar, será imprescindible aportar el acta de autorización de la comunidad de propietarios conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, aprobada en junta con los requisitos de mayoría legalmente exigidos.
Procedimiento de solicitud
Tras reunir toda la documentación requerida para la solicitud de la licencia de obra mayor, el procedimiento de tramitación se realiza preferentemente de forma telemática a través de la sede electrónica del Ayuntamiento de Marbella, aunque también se mantiene la opción presencial para quienes no dispongan de firma digital.
Este procedimiento consta de varias fases claramente definidas.
El procedimiento incluye las siguientes fases:
- Presentación del expediente completo.
- Revisión administrativa (comprobación de documentación y tasas).
- Revisión técnica por parte de los servicios municipales de urbanismo.
- Emisión de informes sectoriales, si son necesarios (Medio Ambiente, Patrimonio, Carreteras, etc.).
- Resolución del Ayuntamiento (por Junta de Gobierno o por el órgano delegado).
- Notificación de la licencia al solicitante.
- Inicio de obra (una vez otorgada la licencia y comunicado el acta de replanteo).
¿Cuánto tiempo tarda la concesión de una licencia de obra mayor en Marbella?
Los plazos varían según la complejidad del proyecto y la carga de trabajo del servicio de Urbanismo. En términos generales:
- Licencias sencillas (como reformas estructurales de viviendas unifamiliares): entre 3 y 5 meses.
- Licencias complejas (obra nueva, promociones o locales en zonas protegidas): hasta 12 meses o más, si hay requerimientos o informes sectoriales.
En todo caso, la Ley de Procedimiento Administrativo Común establece un plazo máximo de 6 meses para resolver la solicitud, prorrogables en casos justificados. En la práctica, es habitual recibir requerimientos para subsanar documentación, lo que alarga el proceso.
Vigencia de la licencia de obra mayor
Una vez concedida, la licencia tiene una validez de 1 año para iniciar las obras. Si no se inicia en ese plazo, deberá solicitarse una prórroga justificando la causa.
Una vez iniciadas las obras, el plazo para ejecutarlas será el que indique la licencia (normalmente entre 12 y 36 meses), dependiendo del tipo y magnitud del proyecto. También es posible solicitar prórrogas para finalizar la obra, si hay causa justificada.
¿Cuánto cuesta una licencia de obra mayor en Marbella?
El coste se calcula en función del presupuesto de ejecución material (PEM) del proyecto. En 2025, los tributos aplicables en Marbella son:
- Tasa por prestación de servicios urbanísticos: entre 1% y 1,5% del PEM.
- ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): 4% del PEM.
Por ejemplo, para una obra con un PEM de 150.000 €, el coste aproximado sería:
- ICIO: 6.000 €
- Tasa urbanística: 2.250 €
Total aproximado: 8.250 €
Además, si recurres a una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), se añadirá el coste de sus servicios (no obligatorio en Marbella, pero recomendable para agilizar trámites).
En definitiva, obtener una licencia de obra mayor en Marbella en 2025 es un requisito imprescindible para cualquier intervención constructiva relevante. Aunque el proceso puede resultar largo y técnico, contar con un proyecto técnico completo, cumplir con la normativa vigente y abonar las tasas correspondientes, garantiza que la obra se ejecute con todas las garantías legales.
La clave para evitar retrasos y contratiempos está en planificar adecuadamente el proyecto, presentar una documentación rigurosa y asesorarse con profesionales especializados. Marbella es un municipio con una intensa actividad urbanística, por lo que anticiparse a los plazos y realizar la tramitación con tiempo resulta fundamental.
Por ello, la mejor opción a la hora de llevar a cabo una obra mayor es confiar en profesionales que no solo diseñen el proyecto, sino que gestionen integralmente la solicitud de la licencia de obra mayor ante el Ayuntamiento de Marbella.
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